Tens una hipoteca anterior al 2019?
Saps que pots demanar la devolució de les despeses de formalització de la mateixa?
Quines despeses es poden reclamar?
-
Aranzels de notari per constitució de la hipoteca: el 50%.
-
Aranzels registrals de la seva inscripció: el 100%.
-
Factura de gestoria per la seva tramitació: el 100%.
-
Import de la taxació de l’immoble: el 100%.
-
Tots els impostos abonats per la seva constitució: el 100%.
Perquè puc reclamar?
El Tribunal Suprem, l’any 2019 va fixar doctrina, en relació a la distribució de les despeses de constitució de préstecs hipotecaris contrets amb consumidors, de conformitat amb la Sentència que havia dictat prèviament el 23 de desembre de 2015, mitjançant les Sentències núm. 101/2019, 103/2019, 104/2019 i 105/2019; adaptant-se així, el mateix criteri fixat pel Tribunal Europeu, mitjançant la seva Sentencia de 16 de juliol de 2019.
Així, l’Alt Tribunal considera que, pel que fa a la formalització d’escriptures notarials i inscripció de les mateixes al Registre de la Propietat (necessàries totes per la constitució de la garantia real), cal atribuir l’obligació de pagament, al sol·licitant del servei a favor del qual s’inscrigui el dret, així com també recauria al prestamista el pagament dels impostos que es deriven de tal operació, atenent a la normativa fiscal.
En aquest sentit, qui té l’interès principal en la documentació i inscripció de l’escriptura de préstec amb garantia hipotecaria, és sense cap dubte, l’entitat bancaria.
D’aquesta manera la clàusula relativa a les despeses a càrrec del prestatari, en cap cas és negociada individualment, en tractar-se de consumidors; resultant per tant, una condició general de la contractació que no permet distribuir entre les parts les despeses, atribuint als titulars del préstec en exclusiva, l’obligació de pagar-los; i en conseqüència, i de conformitat amb la Sentència del Tribunal Europeu, es tracta d’una clàusula abusiva.
Com puc reclamar les despeses derivades de la constitució d’una hipoteca?
El procediment s’inicia amb una reclamació al banc hipotecant sol·licitant la nul·litat de la clàusula i en conseqüència la seva devolució. Transcorregut el termini preceptiu, si no hi ha resposta, s’ha d’acudir a la via judicial (amb advocat i procurador), sol·licitant la declaració de nul·litat de la clàusula i el reconeixement de l'actuació abusiva del Banc, que ens permetrà, finalment, recuperar les quantitats indegudament abonades pels consumidors.
Quina documentació necessito?
-
Escriptura de constitució de la hipoteca.
-
Factures de les despeses liquidades (Notaria, Registre, Gestoria, Taxació)
-
Liquidació de l’impost d’IAJD.
Què passa si no disposo de la documentació?
A vegades ens és impossible poder recuperar factures i documental tan antiga, fet pel que molta gent es planteja si pot reclamar en aquest supòsit les seves despeses de constitució d’hipoteca.
La resposta és que si, inclús sense disposar de la documental (tot i que sempre és millor disposar-ne a efectes de determinar la quantitat exacte a reclamar), es pot instar la reclamació de devolució de les despeses de constitució d’hipoteca.
Què passa si tinc la hipoteca cancel·lada?
Ho podem reclamar igualment, la clàusula es va declarar nul·la i per tant, no hi ha cap termini per a sol·licitar la seva nul·litat, d’acord amb la darrera Sentència del Tribunal Europeu, del passat gener de 2024.
